Überblick
Das BFG-Erkenntnis vom 22. Juni 2026, RV/3100306/2026 behandelt ein in der Praxis relevantes Thema bei der steuerlichen Gestaltung von Fruchtgenussvereinbarungen im Immobilienbereich. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob eine beim Zuwendungsfruchtgenuss vereinbarte Substanzabgeltung steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig ist.
Rechtsfrage
Ist eine beim Zuwendungsfruchtgenuss vereinbarte Substanzabgeltung, die der Fruchtnießer in Höhe der bisherigen Gebäudeabschreibung an den zivilrechtlichen Eigentümer leistet, bei ihm als Werbungskosten abzugsfähig?
Kurz erklärt: Was ist ein Fruchtgenuss?
Das Fruchtgenussrecht berechtigt eine Person, eine fremde Sache zu nutzen und die daraus erzielten Erträge zu beziehen. Im Immobilienbereich bedeutet dies typischerweise, dass der Fruchtnießer die Mieteinnahmen erhält, obwohl die Immobilie weiterhin im Eigentum einer anderen Person steht.
In der steuerlichen Praxis unterscheidet man insbesondere zwischen:
| Vorbehaltsfruchtgenuss | Der Eigentümer überträgt eine Immobilie auf eine andere Person, behält sich aber die Nutzung und die Erträge vor. |
| Zuwendungsfruchtgenuss | Lediglich die Nutzung und die daraus erzielten Erträge werden auf eine andere Person übertragen. |
Neben der rechtlichen Ausgestaltung ist auch die konkrete wirtschaftliche Ausgestaltung des Fruchtgenussrechts von entscheidender Bedeutung. Hier wird zwischen Brutto- und Nettofruchtgenuss unterschieden.
| Bruttofruchtgenuss | Nettofruchtgenuss |
| Der Fruchtnießer erhält grundsätzlich die Erträge, wesentliche Aufwendungen verbleiben beim EigentümerDer Eigentümer bleibt stärker in die Bewirtschaftung eingebundenDie Einkünftezurechnung an den Fruchtnießer ist steuerlich schwieriger durchsetzbar | Der Fruchtnießer erhält die Erträge und trägt auch die laufenden mit dem Objekt verbundenen AufwendungenDer Fruchtnießer tritt wirtschaftlich weitgehend wie ein Vermieter aufDie Voraussetzungen für eine steuerliche Einkünftezurechnung sind regelmäßig besser erfüllbar |
BFG-Erkenntnis vom 22. Juni 2026, RV/3100306/2026
Ausgangslage
Dem Verfahren lag ein zwischen Ehegatten eingeräumter Zuwendungsfruchtgenuss in Form eines Nettofruchtgenusses zugrunde. Mittels Notariatsakt wurde der Ehefrau ein lebenslanges Fruchtgenussrecht an
mehreren vermieteten Liegenschaften eingeräumt. Sie schloss diese Mietverträge selbst ab, vereinnahmte die Mieteinnahmen auf ihrem Konto und trug auch die laufenden Aufwendungen der Vermietung. Zusätzlich wurde vereinbart, dass sie jährlich an den zivilrechtlichen Eigentümer eine sogenannte Substanzabgeltung in Höhe der bisherigen Gebäudeabschreibung leistet.
Die Beschwerdeführerin vertrat unter Verweis auf die Einkommensteuerrichtlinien (EStR) die Auffassung, dass die Substanzabgeltung als Werbungskosten abzugsfähig sei. Die Abgabenbehörde sah darin hingegen ein nicht abzugsfähiges AfA-Surrogat und qualifizierte die laufenden Zahlungen zudem als steuerlich unbeachtliche Rentenzahlungen gemäß § 20 Abs. 1 Z 4 EStG.
Rechtliche Würdigung des BFG
Das Bundesfinanzgericht (BFG) erkannte die Vermietungseinkünfte steuerlich der Fruchtnießerin zu. Entscheidend war, dass die Fruchtnießerin tatsächlich am Wirtschaftsleben teilnahm, die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Vorstellungen gestalten konnte und die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen trug. Damit lag aus Sicht des Gerichts eine steuerlich beachtliche Übertragung der Einkunftsquelle vor.
Strittig war jedoch, ob die vereinbarte Substanzabgeltung bei der Fruchtnießerin als Werbungskosten abzugsfähig ist. Die Beschwerdeführerin stützte die Abzugsfähigkeit der Substanzabgeltung insbesondere auf EStR Rz 112 (nunmehr EStR Rz 113a), wonach beim Vorbehaltsfruchtgenuss eine Substanzabgeltung beim Fruchtnießer abzugsfähig sein kann. Im gegenständlichen Fall lag hingegen ein Zuwendungsfruchtgenuss vor, weil das Fruchtgenussrecht ohne Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums eingeräumt wurde.
Die vereinbarte Substanzabgeltung wurde nicht als Werbungskosten anerkannt. Zwar beurteilte das BFG die Vereinbarung iSd VwGH-Angehörigenjudikatur als publizitätswirksam, eindeutig und fremdüblich, weil sie bereits bei Einräumung des Fruchtgenussrechts vereinbart und tatsächlich durchgeführt wurde. Inhaltlich qualifizierte das BFG mit der Abgabenbehörde übereinstimmend die Zahlung als Ersatz für eine Abschreibung, die der Fruchtnießerin selbst steuerlich nicht zusteht.
Darüber hinaus prüfte das BFG den kapitalisierten Wert der Substanzabgeltung nach § 16 BewG und stellte fest, dass dieser nur rund 21 % des Wertes des Fruchtgenussrechts betrug. Da damit die für eine entgeltliche Übertragung relevante 50 %-Grenze deutlich unterschritten wurde, qualifizierte das BFG die Zahlung als steuerlich unbeachtliche Rentenzahlung im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 4 EStG. Der Werbungskostenabzug wurde folglich vom BFG verneint.
Bislang fehlt eine höchstgerichtliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) zur grundsätzlichen Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Substanzabgeltung beim Zuwendungsfruchtgenuss steuerlich abzugsfähig ist. Das BFG hat daher eine ordentliche Revision zugelassen. Soweit ersichtlich wurde bislang jedoch keine Revision erhoben.
Auswirkungen auf die Praxis
Bei der Ausgestaltung eines Zuwendungsfruchtgenusses ist daher in der Praxis zu beachten, dass sofern der kapitalisierte Wert der Substanzabgeltung weniger als 50 % oder mehr als 200 % des gemeinen Werts des Fruchtgenussrechts beträgt, eine nach § 20 Abs. 1 Z 4 EStG nicht abzugsfähige Unterhaltsrente beim Fruchtnießer vorliegen könnte.
Zudem ist generell zu beachten, dass für die Geltendmachung einer Substanzabgeltung beim Fruchtnießer das wirtschaftliche Eigentum an der fruchtgenussbelasteten Liegenschaft vorliegen muss. Da in der Regel der zivilrechtliche Eigentümer auch wirtschaftlicher Eigentümer der Sache ist, muss sichergestellt werden, dass der Fruchtnießer die Chance bzw. das Risiko auf Wertsteigerungen/-minderungen trägt. Die Vereinbarung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots stellt zumindest ein Indiz für das Vorliegen von wirtschaftlichem Eigentum des Fruchtnießers dar.
Vor allem bei familieninternen Immobilien- und Nachfolgegestaltungen sollte die vertragliche und steuerliche Ausgestaltung daher sorgfältig geprüft werden.
Für weitere Fragen stehen Ihnen unsere Expert:innen gerne zur Verfügung.
Autor:innen
Johannes Reiter (Steuerberater | Partner)
