Grundstücksübertragungen unter Vorbehalt eines Fruchtgenussrechts sind in Österreich weit verbreitet. Eltern schenken ihren Kindern eine vermietete Liegenschaft und wollen die Mieterlöse aus der Immobilie weiterhin selbst erhalten (Fruchtgenussvorbehalt). Die Beweggründe können unterschiedlich sein. In der Regel geht es aber um den Wunsch der Eltern nach einer bereits zu Lebzeiten geregelten Übertragung des Immobilienvermögens, verbunden mit einer Absicherung für den eigenen Lebensunterhalt im Alter.
Da das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft an das beschenke Kind übergeht, kann der fruchtgenussberechtigte Übergeber keine Abschreibung (AfA) für die Immobilie mehr steuerlich geltend machen. Das führt klarerweise zu einer höheren Steuerbelastung als vor der Grundstücksübertragung. Das beschenkte Kind könnte zwar eine AfA geltend machen, ihm fehlen aber aufgrund des vorbehaltenen Fruchtgenusses die Einkünfte für ihre ertragsteuerliche Verwertung.
Um dieser unzufriedenstellenden Situation zu entgegnen, wird in der Praxis oft eine sogenannte „Substanzabgeltung“ zwischen dem fruchtgenussberechtigten Übergeber und dem Beschenkten vereinbart, die der Höhe nach dem Betrag der früheren Abschreibung entspricht (auch oft „AfA-Ersatz“ genannt). Durch die Zahlung einer Substanzabgeltung erhält der Fruchtgenussberechtigte einen steuerlich wirksamen Aufwand, der seine Vermietungseinkünfte vermindert. Gleichzeitig erzielt der Eigentümer eine entsprechende Einnahme, von der er aber eine AfA in derselben Höhe abziehen darf, sodass sich keine ertragsteuerliche Belastung für ihn ergibt.
Eine Zahlung, die aufgrund einer späteren, zusätzlich abgeschlossenen Vereinbarung oder gar ohne eine Vereinbarung bloß freiwillig geleistet wird, wird steuerlich nicht anerkannt. Die Substanzabgeltung muss daher bereits bei der Übertragung der Liegenschaft unter Fruchtgenussvorbehalt – am besten in derselben Urkunde – vereinbart werden.
Für die Praxis bedeutet das: Bei der Gestaltung von Verträgen über Liegenschaftsübertragungen mit Fruchtgenussvorbehalt ist große Vorsicht geboten. Wird eine Substanzabgeltung bzw. ein AfA‑Ersatz gewünscht, muss diese(r) unmittelbar bei Vertragsabschluss, am besten in derselben Urkunde, vereinbart werden. Eine spätere Ergänzung funktioniert steuerlich nicht.
Autor:innen
Iryna Stetsko
Steuerberaterin, Director, zertifizierte Umgründungsberaterin
Original erschienen auf LeitnerLeitner.
